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서울 여의도 하나증권빌딩 전경. 코람코 제공


서울 여의도 하나증권빌딩의 우선매수청구권 행사 기간이 두 달 앞으로 다가오면서 하나증권의 권리 행사 여부에 금융투자업계의 관심이 집중되고 있다. 현재 건물의 낮은 용적률로 재건축 시 상당한 가치 상승이 예상되지만, 인수 비용 부담이 만만치 않을 것으로 예상되기 때문이다.
26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 하나증권은 오는 11월 16일부터 30일간 사옥으로 사용하고 있는 하나증권빌딩에 대한 우선매수청구권을 행사할 수 커피소자본창업 있다. 2015년 코람코자산신탁에 사옥을 매각하면서 임대차 5년 연장 조건과 함께, 직접 또는 제3자를 통해 사옥을 매입할 수 있는 우선매수청구권 옵션을 부여했기 때문이다. 이 빌딩은 현재 코람코가 설정한 코람코더원리츠가 보유하고 있다.
코람코더원리츠는 지난 6월 하나증권과 임대차 계약을 2030년 12월까지 5년 연장하기로 했다. 이는 현대차할부금 내년 초 인천 청라로 본사를 옮기는 하나금융그룹과 달리 하나증권은 여의도에 거점을 유지하기로 했다는 의미다. 금융 중심지인 여의도에 투자은행(IB)과 대외 영업 활동 거점이 필요하다는 판단에서다. 특히 하나자산운용과 하나대체투자자산운용의 합병 가능성이 거론되는 만큼, 여의도 중심부에 위치한 하나증권빌딩이 계열사들의 통합 사옥으로 활용될 수 있다는 분석이 재직확인 나온다.
자산에 내재한 개발 가치도 상당하다는 평가다. 이 빌딩은 지하 5층 지상 23층, 대지면적 7570㎡, 연면적 6만9826㎡ 규모다. 용적률은 약 580%로 규제 기준(800%)보다 낮다. 서울시의 여의도 국제금융 중심지구 관련 방침에 따라 인센티브를 받으면 재건축 시 1200%의 용적률로 개발할 수도 있다. 외부 지상주차장 부지 우리은행대출이자율 를 활용해 건물을 추가로 짓는 것도 가능하다.
인근에서 올해 3월 거래된 현대차증권빌딩은 3.3㎡당 2900만원, 총 3000억원 중반대 가격을 받았다. 하나증권빌딩에 같은 가격을 적용할 경우 총매각가는 6000억원대 초반대로 추산된다. 다만 업계에서는 개발 후 가치가 높아질 수 있는 점까지 고려하면 매각가가 8000억원을 웃돌 것이라는 캐피탈대출 관측이 나온다.
하나증권이 우선매수청구권 행사에 나설 경우 코람코 측은 공개입찰을 진행하게 된다. 하나증권은 입찰 가격 가운데 최고 가격을 써내야 인수에 성공할 수 있다. 한 상업용 부동산 업계 관계자는 "제3의 투자자가 적극적으로 인수에 나설 가능성이 있다"면서 "공사비 폭등으로 향후 재개발 비용이 많이 들어 투자자에게 부담이 될 수 있는 점은 입찰 과정에서 변수"라고 분석했다.
하나증권빌딩을 담고 있는 코람코더원리츠는 전반적으로 침체된 리츠 시장 분위기와 달리 안정적인 배당에 힘입어 지속적으로 주가가 오르는 추세다. 이날 코람코더원리츠 종가는 6530원으로 작년 말 대비 약 54.7% 상승했다.
본격적인 금리 상승기 전에 대출로 자금을 조달한 덕분에 금융비용이 비교적 낮고, 최근 하나증권과 임대차 기간을 연장하면서 지속적임 임대 수익 증가도 예상된다. 해당 빌딩은 하나증권 외에도 3M, 인텔 등 우량 임차인을 보유하고 있다.
하나증권빌딩은 코람코더원리츠에 담긴 유일한 자산인 만큼 매각이 성사될 경우 청산 절차를 밟게 될 전망이다. 매각 수익은 세금을 제외하고 리츠 주주들에게 지분율에 따라 분배된다. 코람코 관계자는 "우선매수권 행사 여부와 관련해 여러 가지 선택지를 놓고 대응 방안을 마련하고 있다"고 밝혔다.
일각에서는 코람코가 최근 코람코더원리츠를 비롯해 상장 리츠 3개를 아우르는 '통합 자산관리'(PM) 업체 선정에 나선 것을 두고 우선매수청구권 행사에 대응을 염두에 둔 것이 아니냐는 관측도 나온다. 이와 관련해 코람코 측은 "상장 리츠 회사가 제각각인 탓에 발생하는 중복비용 등 비효율을 줄이기 위해 통합 PM 구축에 나선 것"으로 "하나증권빌딩과는 큰 관계가 없다"고 설명했다.
민경진 기자 min@hankyung.com